Привлечение прямых американских инвестиций в жилищное строительство - такова была главная цель, которую преследовал глава Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства /ФСРЖС/ Российской Федерации

Александр Браверман на состоявшемся 1-2 ноября в Нью-Йорке Российско-американском экономическом форуме. Перед отлетом он сказал ИТАР-ТАСС, что уезжает с чувством определенного оптимизма, который базируется на результатах его встреч в США.

 "У нас состоялась встреча с руководством компании "Блэкстоун /Blackstone/", и, по нашему мнению, у нас есть очень хорошие перспективы для взаимодействия, - сказал Браверман. - Эта фирма входит в четверку крупнейших фондов прямых инвестиций в мире, и управляет активами в 220 млрд долларов".

- Александр Арнольдович, чего вы ждете от западных инвестиций, в первую очередь американских, в российский рынок жилья?

- От западных инвестиций мы ожидаем финансового эффекта в большей степени, чем технологического. Практика показывает, что домостроение, особенно панельное домостроение, а именно сэндвич-панели, которыми часто комплектуются дома в одноэтажной Америке, к сожалению, пока не очень приживаются в Российской Федерации. Россияне просто рассматривают их не как первый дом, а как второй, т.е.  как дачу. Поэтому мы больше ждем прихода финансовых инвесторов и готовы предложить им такую отдачу на вложенный капитал, которая уже есть сегодня  в проектах, реализованных фондом, и которая гораздо больше той, которую они могут получить в США. Отдача на вложенный капитал в регионах РФ сейчас составляет от 24 до 32 проц. И при этом мы готовы предметно показать, как мы, будучи федеральной структурой, снимаем риски, которые характерны для России. 

Единственным учредителем нашего фонда, созданного три года назад, является государство. Поэтому мы сами иногда координируем в том числе и действия органов государственной власти и управления, включая субъекты Российской Федерации. Мы - часть государственного механизма, но механизма, который не занят бизнесом, а создает условия для его ведения. Если у какого-нибудь субъекта есть участок земли, который он в силу своего статуса не может использовать, в дело вступаем мы и вовлекаем этот участок в оборот через аукционные процедуры. На тех участках, которые у нас сейчас находятся в стадии проектирования и строительства, насчитывается уже 8 млн кв метров жилья, в следующем году - будет 13,8. Наша деятельность по вовлечению земли в оборот оканчивается аукционом. Застройщик его выиграл, и дальше мы ему оказываем всяческое содействие в снятии бюрократических барьеров, в финансовой и инфраструктурной сфере. Но застройщикам для реализации своих проектов нужны инвестиционные деньги, и вот эти деньги, на наш взгляд, в США на сегодня находятся в хорошей степени готовности к тому, чтобы прийти к нам.  

- Что же, по вашему мнению, им мешает?

- Два базовых риска, которые делают нашу страну, мягко говоря, не совсем привлекательной для инвестиций, - это сложности с присоединением к различного рода инфраструктуре и бюрократия, смешанная в отдельных случаях с коррупцией с точки зрения получения разрешительных документов на реализацию того или иного проекта. Если же говорить более конкретно, то главные проблемы сводятся к четырем основным моментам. Это приобретение и аренда земельных участков, взаимоотношения с местными властями, взаимодействие с таможней и, наконец, проблема ментальности, которая возникает непосредственно у партнеров. Все эти проблемы либо полностью отсутствуют, либо играют минимальную роль в деятельности ФСРЖС. Тем не менее мы не считаем, что наш фонд является исключением - сейчас многие российские компании и субъекты РФ движутся ускоренными темпами именно в этом направлении. Меня приятно удивило замечание одного из российских участников инвестиционного форума, обращенное к нашему фонду, о том, что мы "пугающе прозрачны". В разгар кризиса два-три года назад, когда не продавалось даже готовое жилье, к нам в фонд приходили приобретать целые участки земли, поскольку они были у нас соответствующим образом упакованы и прозрачны, и их можно было спокойно осваивать в целях жилищного строительства. Базой для принятия решения об инвестировании могут быть только успешные истории на российском рынке. И когда мы докладываем потенциальным инвесторам, что у нас из более чем 100 аукционов не состоялось всего 5 проц, это их впечатляет. Производит впечатление и скорость наших операций - цикл от ввода участка в оборот до "ключей" у нас в два раза быстрее, чем в среднем в стране. 

- Каковы слагаемые разработанной фондом технологии?

- Мы очень сильно развернуты лицом к инвестору. Это крайне важный момент, во многих случаях именно обратная связь тормозит привлечение инвестиций в РФ. Перед каждым аукционом мы проводим недели за три выездную презентацию или "роудшоу", на котором присутствуют губернатор, инфраструктурная компания, мэр, наш фонд, агентство по ипотечному и жилищному кредитованию и банки. И каждый из них докладывает инвесторам, что он будет делать. После такого "роудшоу" мы подписываем с губернатором соглашение о порядке освоения данного участка, где расписаны функции всех. Губернатор, как правило, является членом совета директоров инфраструктурной компании и может оказывать содействие в инфраструктурировании. Мэр обязуется при правильной подготовке документации утвердить ее в сроки ниже нормативных, что и происходит. Мы, со своей стороны, даем гарантию выкупа: если, например, после регистрации вам не удалось продать жилье в течение полугода, то мы выкупаем 25 проц многожэтажки и 35 проц - малоэтажки. За все время к нам за этими гарантиями обратилось всего два инвестора, т.е. рынок все съедает. И поскольку рынок такой большой, мы нуждаемся в больших инвестиционных вливаниях и как любая другая страна боремся за деньги. Мы заинтересованы больше в крупных компаниях и даже в суперкрупных компаниях. Их приход на рынок пробивает брешь, в которую затем устремляются другие.

- В США жилищный рынок - один из двигателей экономического роста. Становится ли он таким у нас?

- Конечно. Ведь мы имеем дело с очень большим мультипликатором. По разным оценкам, объем 12-17 отраслей мультиплицируется в зависимости от рынка жилья. Начиная от пластических масс /нефтехимия/ до текстильной промышленности, от электроники, которой комплектуется дом, до деревообрабатывающей промышленности  - в общем, абсолютно все. Конечно, это большой мультипликатор. Конечно, это якорь, локомотив. Можно использовать разные термины, но ясно, что это ключевой вопрос.

Есть показатель доступности жилья, который измеряется в годах. В РФ он измеряется следующим образом: за сколько лет семья из трех человек может приобрести квартиру площадью 54 кв метра /общая площадь/.  На сегодня этот коэффициент в РФ превышает 4. Чем ниже этот коэффициент, тем лучше. Мы стремимся к тому, чтобы в сегменте жилья этот коэффициент был совсем сужен. Что же касается жилья "премиум" и бизнес-класса, то там абсолютно все регулируется рынком.

- Кем вы себя ощущаете больше: чиновником или бизнесменом?

- Бизнесменом я себя не ощущаю, потому что у нас нет коммерческих функций, скорее - больше менеджером. Еще раз хочу подчеркнуть, что мы не вторгаемся в рыночный сегмент и застройка не является нашей функцией. Наша задача - создать все условия для застройки. Сейчас мы вовлекаем в оборот федеральные земли, которые держали до последнего, и это не самые плохие земли. У нас есть соглашения со всеми структурными естественными монополиями, со всеми регистрационными, проверочными и контрольными органами. Кто может быть нам конкурентом? Мы не строим, а сопровождаем, оказывая при этом исключительно позитивное воздействие. Мы называем это коридором, из которого выскочить никуда нельзя. Мы испытываем по этому поводу осторожный оптимизм, потому что есть механизм в виде рабочей группы, который не оставляет пространства для коррупции. При этом мы не изобретаем никакого велосипеда. Все наши методики абсолютно стандартны и понятны для западных консультантов. Мы говорим: без рисков, нулевая коррупция. Мы является в этом смысле уже не островком, а большим островом. И мы намерены расширять масштабы этого острова.

Нам всего три года. Мы приступили к работе в октябре 2008 года. На первом этапе нам оказали направленную помощь и президент, и премьер-министр. Если брать стандартный цикл - инвестиционный тренд, то время от вовлечения участка в оборот до получения ключей от квартиры, как правило составляет около 5 лет. У нас же уже в семи субъектах РФ этот цикл составил  3 года. Общемировой стандарт в странах с развитой экономикой составляет 2,5 - 3 года.

Мы являемся самоокупаемой структурой, как и предполагалось с самого начала. У нас есть соотношение между инвестициями и тем, что мы можем тратить на потребление. Установлены показатели эффективности и если они не соблюдаются, то не происходит стимулирования сотрудников, включая руководство. То есть в этом смысле работает менеджерский механизм. Когда же речь заходит о вовлечении участков в оборот, задействуются административные функции. Наша цель - сделать так, чтобы наша структура стала не нужна. На каком-то этапе она должна поменять свой функционал. Но как это произойдет и когда, мы пока просто не знаем.

- Судя по всему, в вашей работе нужен по-настоящему государственный взгляд на вещи и вы не можете себе позволить зацикливаться на таких деталях, как, например, участок земли?

- Для нас участок - лишь инструмент, а цель - создание комфортной среды проживания с максимальным количеством введенных квадратных метров. Наша базовая цель - не отдельная квартира и расселение коммуналок, как это было в прежнее время, а малоэтажное жилье. Поэтому мы предоставляем участки с условием, что на них должно быть произведено не менее 70 проц малоэтажного жилья, то есть не выше трех этажей. Это могут быть малоэтажные многоквартирные дома или дома блокированной застройки типа "таунхаузов" или же  просто индивидуальные дома. Естественно, стоимость в квартирах подобного класса разнится, но пока на наших участках цена укладывается в 30 тыс рублей или 1 тыс долл США за 1 кв метр. Это по силам примерно для 22-25 проц населения, если они воспользуются ипотекой и реализуют текущее жилье, прибегнут к займам у друзей и родственников.

- В Америке кризис начинался с ипотечного пузыря, который в конце концов лопнул. В России такое возможно?

- На сегодня у нас другая проблема - доступность ипотеки. Сегодня реальная ипотека, которая доступна гражданами, - это примерно 10 проц ежегодно аннуитета. И это достаточно высокий процент. По нашим данным от 22 до 25 проц наших граждан, то есть тех, кто нацелен на покупку жилья, могут себе позволить брать такие кредиты. Мы же, наоборот, заинтересованы в расширении кредита. Что же касается возможностей удовлетворить этот спрос, то производственные мощности в этом смысле в РФ имеются. Качество этих производственных мощностей - другой вопрос. Но технологический ответ для нас на сегодня лежит в европейских конструктивах. На сегодня они нам ближе, чем американские, и это не мои досужие домыслы. В этом легко убедиться, обратившись к статистике, которая касается среднего класса. Около 10 проц российских семей готовы сегодня воспользоваться ипотечными продуктами на тех условиях, которые существуют, а это примерно 200 млн кв метров потенциального жилья в городе. Это огромный рынок и огромный реальный спрос. Вопрос упирается лишь в землю, присоединение к  инфраструктуре, бюрократические барьеры, нормальные финансовые инструменты и в регистрационные процедуры.

- Каким образом на деятельности фонда отразится предстоящее расширение границ Москвы?

- По Москве имеется более полутора тысяч га федеральных земель. В данном вопросе мы действуем в полном координации с мэром Сергеем Собяниным. Принято политическое решение, но юридически пока ничего не закреплено с точки зрения границ. После этого федеральные власти должны определиться с тем, что должно располагаться на этих землях с точки зрения правительственных учреждений, комплексов администрации президента и Государственной Думы, Совета Федерации, министерств и ведомств. Конечно, под эти абсолютно некоммерческие проекты будет выделено столько земли, сколько нужно. Остальное же будет вовлечено в оборот с точки зрения развития как жилищного, так и иного строительства, поскольку  в Москве ситуация особая и приоритеты там складываются следующим образом: развязки для решения транспортной проблемы, парковочное пространство, комплексы детских садов, парки развлечений и озеленение. Поэтому нам инвесторов надо убедить и в том, что они могут прийти не только в Москву и Санкт-Петербург, но и в другие субъекты Российской Федерации. Для этого у нас есть механизмы работы с губернаторами. Мы знаем, как это делать.

- Что, по вашему мнению, необходимо сделать еще, чтобы убедить инвесторов вкладываться в российское жилищное строительство и смежные отрасли?

- Нам необходимо больше работать с юридическими и консалтинговыми компаниями Запада, которые в конечном счете проверяют как российского партнера, так и дают точную информацию о том или ином сегменте рынка. Должна быть более сбалансированная двухканальная система, т.е. и работа фонда напрямую с прямыми инвесторами, и работа с проводниками.

Такие посредники необходимы, поскольку каким бы известным и прозрачным ни казался брэнд нашего фонда или любой другой организации, для финального юридического или фискального решения все равно будет нужно мнение авторитетных организаций, которым они доверяют. Таков механизм принятия решения, который всегда включают либо аудит рынка, либо аудит партнера.

У фонда уже налаживается практическое взаимодействие с другим крупным североамериканским фондом прямых инвестиций - канадской компанией "Брукфилд", которая всерьез заинтересовалась российским рынком жилья и даже заказала у одной солидной фирмы его исследование.